یادداشت | ۲۱ اردیبهشت ۱۳۹۴

قدرت خرید مسکن مردم افزایش می‌یابد؟

رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن معتقد است که «بالا رفتن حبابی قیمت‌ها در زمان دولت دهم و تقلیل قدرت خرید مردم باعث شده که هم اکنون دوره رکود مسکن نسبت به گذشته طولانی‌تر شود.»
این روزها مسکن حال خوبی ندارد و وضعیت مسکن به خصوص در حوزه خانوارهای کم‌درآمد چندان جالب نیست. در حال حاضر مطابق پیش‌نویس مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، هزینه تامین مسکن حدود نیمی از درآمد خانوارهای کم‌درآمد را به خود اختصاص می‌دهد و سهم مسکن نیز در سبد هزینه این خانوارها دو برابر اندازه متعارف جهانی است.
یک‌سوم خانوارهای کشور، فاقد مسکن ملکی بوده که در این بین، نرخ اجاره‌نشینی نیز در حال افزایش است. از سوی دیگر، تولید مسکن و صنایع ساختمانی در مدت اخیر با رکود کم‌سابقه‌ای مواجه شده است که به باور کارشناسان بازار مسکن، اگر این روند ادامه پیدا کند، موجب می‌شود در سال‌های آینده میان عرضه و تقاضا شکاف جدی‌ به‌وجود آید و این موضوع در نهایت منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد؛ اگرچه مسوولان وزارت راه و شهرسازی امید به خروج بازار مسکن از رکود در نیمه دوم سال را دارند، اما با این حال، ایرج رهبر، رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن راه‌حل مشکلات کنونی بخش مسکن را ورود بخش خصوصی به این حوزه می‌داند و تاکید دارد که «در شرایط کنونی باید یک طرحی را پیاده کنیم که از سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی در حوزه مسکن جذب سرمایه شود.» به گفته وی، «در سیاست‌گذاری‌ها برای ایجاد رونق در بازار مسکن باید توجه داشت که عرضه نیز در این بازار تقویت شود؛ چراکه با توجه به کمبود مسکن قابل عرضه، تقویت طرف تقاضا می‌تواند مشکل‌ساز باشد.» به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از خبر آنلاین، آنچه در ادامه می‌خوانید، مشروح گفت‌وگو با ایرج رهبر است.
* بازار مسکن همچنان در رکود به سر می‌برد و آمارها نشان می‌دهد که میزان ساخت‌وساز نیز کاهش یافته است. به نظر شما چه عواملی سبب شد که بازار مسکن به رکود عمیق رفت؟
شما اگر به روال 20 سال گذشته توجه کنید، می‌بینید که هر 5 سال یک‌بار این اتفاق در بخش مسکن افتاده است. ما یک رکود دو تا دو سال و نیم را در گذشته تجربه کرده‌ایم. این دوره هم رکود اتفاق افتاد که البته همزمان با تغییر دولت دهم به یازدهم شد. در این شرایط طرح مسکن‌مهر یک‌سری مخالفان و موافقانی داشت؛ به طوری که دولت قبلی موافق طرح بودند، اما دولت جدید اعتقاد زیادی به طرح مسکن‌مهر نداشت. از سوی دیگر، بالا رفتن حبابی قیمت‌ها در زمان دولت دهم و تقلیل قدرت خرید مردم، مزید بر علت شد که دوره رکود مسکن نسبت به گذشته طولانی‌تر شود.
* شما اثر کدام‌یک از این عوامل را در تعمیق رکود مسکن بیشتر می‌بینید؟
کاهش قدرت خرید مردم خیلی موثر بود. به‌هرحال همه این عوامل دست به دست هم داد تا بخش مسکن به رکود عمیق برود. در این میان، به نظر می‌رسد برنامه و طرحی در دولت برای بخش مسکن تعریف نشده است؛ یا برنامه‌ای وجود ندارد و یا اگر هم برنامه‌ای دارند، هنوز اجرایی نشده است.
* طرح مسکن اجتماعی چه؟
صحبت از این طرح هست، ولی هنوز رونمایی نشده است. این طرح هنوز شفاف نشده که ببینیم چه هست، منابع مالی‌اش از کجا تامین می‌شود و به چه صورت قرار است اجرا شود. همچنین از بخش خصوصی چه کمک‌هایی گرفته می‌شود. این‌ها همه برنامه‌هایی است که یک‌بار وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و یک‌بار وزارت راه و شهرسازی از آن صحبت می‌کند، اما هنوز رونمایی نشده است.
* در حال حاضر در حوزه مسکن‌مهر با چه مشکلاتی مواجه هستیم؟
اواخر اجرای طرح مسکن‌مهر است. در حال حاضر تامین مالی مسکن‌مهر به یک مساله تبدیل شده و گرانی قیمت و مشکلاتی که برای ساخت به وجود آمده، تا حدودی مسایل را پیچیده کرده است. در برخی از موارد به آورده متقاضیان افزایش قیمت خورده که مردم را با مشکلاتی مواجه کرده است. البته یک‌بار تسهیلات بانکی را از 25 به 30 میلیون تومان افزایش دادند، ولی بانک مسکن یک طرحی را برای خود تعریف کرد که اگر پیشرفت فیزیکی طرح از 75 درصد به بالا باشد، وام 30 میلیون تومانی را می‌دهیم تا وام را خیلی سریع بتوانند تقسیط کنند و پول بانک مسکن سریع برگردد. همه این‌ها نشان می‌دهد که توان اعتباری و مالی همچون گذشته نیست و منتظرند اقساط برگردد.
* به نظر شما توان اعتباری وجود ندارد یا نمی‌خواهند این پول را بدهند؟
توان اعتباری وجود ندارد. هر بار یک رقمی را در رابطه با وام اعلام می‌کنند، اما بعید به نظر می‌رسد بتوانند اعتبار آن را تامین کنند. در شرایط کنونی باید یک طرحی را پیاده کنند که از سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی جذب سرمایه شود و نیز از ابزارهای دولت همچون معافیت مالیاتی استفاده کنند، اما الان برعکس شده است. یعنی هم مالیات‌ها اضافه شده و هم تامین اجتماعی ادعا دارد که 15 درصد عوارض‌ها را باید بابت تامین اجتماعی پرداخت کنند. این‌ها همه کمک کرده که هزینه‌ها بالا برود و از آن طرف نیز تولید مسکن کاهش پیدا کرده است. همچنین برای افزایش قدرت خرید مردم فکری نشده است تا معاملات انجام شود.
* میزان تولید مسکن چقدر کاهش پیدا کرده است؟
دقیق مشخص نیست، اما آمارها نشان می‌دهند که کاهش تولید مسکن حدود 50 درصد بوده است.
* افزایش هزینه ساخت چقدر بوده است؟
ببینید، تورمی که در حوزه دستمزد و مصالح ساختمانی به‌وجود آمده، باعث افزایش هزینه ساخت مسکن شده است. همچنین گرانی تامین منابع مالی بسیار اثرگذار است. شما می‌دانید که برای وام‌های 25 میلیونی حدود 30 درصد سود می‌گیرند. این نشان می‌دهد که تامین منابع مالی گران است و اگر قرار باشد این منابع مالی وارد بخش مسکن شود، با توجه به رکودی که به آن خورده و خواب سرمایه، ساخت مسکن برای سرمایه‌گذار گران تمام می‌شود.
* در حال حاضر به طور متوسط ساخت هر مترمربع واحد مسکونی چقدر هزینه می‌برد؟
این‌ها بستگی به ساخت دارد و این‌که تا چه اندازه بخواهید هزینه کنید. اما به طور متوسط بیش از یک میلیون تومان هزینه می‌برد. در کل عمده هزینه مسکن را قیمت زمین در برمی‌گیرد. یعنی حدودا 35 تا 40 درصد قیمت آپارتمان را زمین تشکیل می‌دهد.
* بحث افزایش وام خرید مسکن به حدود 60 میلیون تومان مطرح است. به نظر شما آیا پرداخت وام 60 میلیون تومانی واقعا می‌تواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد؟
ادعای وزارت راه و شهرسازی این است که حداقل 50 درصد قیمت واحد مسکونی را وام بدهند که یک چنین اتفاقی به هیچ‌وجه نمی‌افتد. اگر این وام برای سراسر کشور باشد، در جاهایی که قیمت واحدهای مسکونی ارزان‌تر است، ممکن وام 60 میلیون تومانی اثر داشته باشد، اما برای شهرهای بزرگ و کلانشهرها همچون تهران آن‌چنان تاثیری در افزایش قدرت خرید مردم ندارد. در حال حاضر متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران حدود 4، 5 میلیون تومان است. یعنی برای یک واحد 100 متری باید 500 میلیون تومان پرداخت شود. بنابراین 60 میلیون تومان در مقابل 500 میلیون تومان عددی نیست.
* با توجه به این‌که مشکل عمده امروز بازار مسکن تقاضای موثر است، به نظر شما به جز پرداخت وام، چه سیاستی می‌تواند به بخش مسکن کمک کند.
یک سیاستی که طرح مسکن‌مهر داشت، این بود که قیمت زمین از قیمت واحد مسکونی کم می‌شد. مسکن‌مهر یک طرح خوبی بود؛ البته اگر تامین منابع مالی‌اش را از طریق درستی انجام می‌دادند که پول پرقدرت وارد اقتصاد نشود، می‌توانست کمک خیلی خوبی کند. همان‌طور که گفتم، 35 تا 40 درصد قیمت واحد مسکونی را قیمت زمین تشکیل می‌دهد.
از طرف دیگر، برای افزایش قدرت خرید مردم تسهیلات بانکی کمک می‌کند که باز هم تسهیلات بانکی در کلانشهرها خیلی نمی‌تواند جواب‌گو باشد. همچنین باید اجازه دهیم که بخش خصوصی ورود کند و جذب سرمایه کنیم و بگذاریم بخش خصوصی در شهرک‌های اقماری که زمین ارزان‌تر است، ساخت‌وساز را انجام دهند. این‌ها به نظر من خیلی سخت نیست، اما به دلیل این‌که بروکراسی‌های اداری زیادی داریم و دست بخش خصوصی بسته است و نیز ثبات قوانین نداریم و مالیات‌ها کوتاه‌مدت تصویب می‌شود، سرمایه‌گذار بلاتکلیف می‌ماند که اگر الان در یک کاری سرمایه‌گذاری کند، با مشکل مواجه شود. بخش خصوصی نیازمند ثبات قوانین و امنیت اقتصادی است. بخش خصوصی را باید تشویق کنیم و فقط شعار ندهیم که همه کارها را می‌خواهیم به دست بخش خصوصی بسپاریم و در آخر ببینیم یک چنین چیزی نیست.
* لیزینگ مسکن چقدر می‌تواند اثرگذار باشد؟
برای تامین منابع مالی روش‌های مختلفی مطرح است؛ صندوق زمین و مسکن، لیزینگ مسکن، خرید دین، فرابورس و… . منابع مالی را دارند به این صورت تعریف می‌کنند که البته باید یک فرهنگ و سیستم محکم و مورد اطمینانی ارائه شود تا بخش خصوصی با اطمینان وارد کار شود. ما اگر بخواهیم بخش خصوصی تقویت شود، باید به آن اطمینان داشته باشیم.
* برخی از تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که این بازار در نیمه دوم امسال از رکود خارج می‌شود. به نظر شما چه زمانی خروج از رکود را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود؟
ما دوره رکود گذشته را اگر مرور کنیم، می‌بینیم تا دو سال و نیم حداکثر زمان می‌برد که از رکود خارج شویم. نیاز مردم که قطع نمی‌شود و نمی‌توانند همچنان صبر کنند. البته تا یک مدتی مردم می‌گویند صبر می‌کنیم تا ببینیم چه می‌شود و طرح‌های دولت چیست، ولی زمانی که در فشار قرار بگیرد، یک دفعه جهش پیدا می‌کند. چراکه به طور معمول در شرایط رکود، تقاضا برای اجاره‌نشینی بالا می‌رود و این موضوع افزایش قیمت‌ها را در پی دارد. به‌هرحال من فکر می‌کنم در حال حاضر تنها امیدی که می‌تواند کمک کند تا از رکود خارج شویم، عامل اتمام انتظار مردم است.